Cách Tính Dự Trù Trọn Gói Xây Thô 2026: Công Thức Chuẩn Xác

Bước vào hành trình kiến tạo tổ ấm, “tiền đâu” và “bao nhiêu là đủ” luôn là bài toán khiến các gia chủ trăn trở nhiều nhất. Phần thô được ví như bộ xương sống của toàn bộ công trình, chiếm đến 60% tổng ngân sách và quyết định trực tiếp đến độ bền vững hàng trăm năm. Vậy làm thế nào để gia chủ tự lên được bảng ngân sách sát thực tế nhất? Cách tính dự trù trọn gói xây thô 2026 chuẩn chuyên gia dưới đây sẽ giúp bạn làm chủ hoàn toàn tài chính, không lo phát sinh.

1. Hiểu đúng: Xây nhà phần thô bao gồm những gì?

Trước khi cầm máy tính lên cộng trừ, bạn cần xác định rõ ranh giới của gói “Xây thô và nhân công hoàn thiện”. Khi ký hợp đồng với các đơn vị nằm trong top 5 công ty xây nhà trọn gói uy tín tại Hà Nội, gói phần thô thường bao gồm 2 phần chính:

• Cung cấp Vật tư thô & Nhân công thi công thô: Nhà thầu bao trọn toàn bộ sắt thép, xi măng, cát, đá, gạch xây, bê tông thương phẩm, ống điện nước âm tường, vật tư chống thấm… và nhân công để xây dựng từ móng, cột, dầm, sàn, xây tường, trát tường.
• Nhân công hoàn thiện (Vật tư hoàn thiện do chủ nhà mua): Nhà thầu cung cấp nhân công để lát gạch nền, ốp gạch nhà vệ sinh, kéo dây điện, lắp thiết bị chiếu sáng, lắp bồn cầu, lavabo… (Chủ nhà tự bỏ tiền đi mua gạch men, bóng đèn, bồn cầu… mang về cho thợ lắp).

2. Công thức cách tính dự trù trọn gói xây thô 2026

Để tính được số tiền cần chuẩn bị, các nhà thầu hiện nay đều áp dụng chung một công thức toán học cực kỳ đơn giản:

TỔNG CHI PHÍ XÂY THÔ = TỔNG DIỆN TÍCH XÂY DỰNG (m2) x ĐƠN GIÁ XÂY THÔ (VNĐ/m2)

Trong đó, Đơn giá xây thô tại thị trường Hà Nội năm 2026 dao động từ 3.600.000 VNĐ/m2 đến 4.200.000 VNĐ/m2 tùy thuộc vào chất lượng vật tư, ngõ ngách thi công và uy tín của nhà thầu. (Để xem bảng giá vật tư chi tiết, mời bạn tham khảo bài viết chi phí xây nhà trọn gói 1m2 năm 2026).

Biến số khó tính nhất khiến nhiều chủ nhà đau đầu chính là “Tổng diện tích xây dựng”. Diện tích này không phải lấy chiều rộng nhân chiều dài mảnh đất, mà phải tính theo các hệ số phức tạp của móng, mái, ban công.

3. Hướng dẫn tính “Tổng diện tích xây dựng” theo Hệ số chuẩn

Để không bị nhà thầu tính vống diện tích, bạn hãy lấy giấy bút ra và áp dụng ngay bảng hệ số quy đổi diện tích đang được áp dụng chuẩn nhất trên thị trường hiện nay:

Hạng Mục	Hệ Số Tính Diện Tích (% Diện tích nền)
Phần Móng	– Móng cọc: 30% – 40% diện tích tầng 1. – Móng băng: 50% – 70% diện tích tầng 1. – Móng bè: 100% diện tích tầng 1.
Sàn Các Tầng	– Tầng 1, 2, 3… (Bao gồm cả ban công đua ra): Tính 100% diện tích sàn.
Phần Mái	– Mái bằng bê tông cốt thép (BTCT): 50% diện tích mái. – Mái tôn (bao gồm xà gồ): 30% diện tích mái. – Mái Thái/Mái Nhật (đổ bê tông chéo rồi dán ngói): 100% – 150% diện tích mặt nghiêng.
Tầng Hầm (Nếu có)	– Sâu từ 1.0m – 1.3m: Tính 150% diện tích. – Sâu > 1.5m: Tính 200% diện tích.

4. Ví dụ thực tế: Bài toán dự trù cho nhà phố 3 tầng, 50m2

Giả sử bạn có một mảnh đất diện tích 50m2 (5m x 10m). Bạn muốn xây nhà ống 3 tầng, sử dụng móng cọc bê tông (để an toàn, không tính chi phí ép cọc vào phần thô vì tính theo mét dài thực tế), và mái đổ bê tông bằng phẳng. Đơn giá xây thô nhà thầu báo là 3.800.000 VNĐ/m2.

Chúng ta sẽ áp dụng cách tính dự trù trọn gói xây thô 2026 như sau:

• Diện tích phần Móng cọc: 50m2 x 30% = 15 m2
• Diện tích Tầng 1: 50m2 x 100% = 50 m2
• Diện tích Tầng 2: 50m2 (ban công đua ra 1m) -> (5×11) x 100% = 55 m2
• Diện tích Tầng 3: 55m2 x 100% = 55 m2
• Diện tích Mái bằng BTCT: 55m2 x 50% = 27.5 m2

=> Tổng diện tích xây dựng: 15 + 50 + 55 + 55 + 27.5 = 202.5 m2

=> TỔNG CHI PHÍ XÂY THÔ: 202.5 m2 x 3.800.000 VNĐ = 769.500.000 VNĐ.

Như vậy, bạn cần chuẩn bị khoảng 770 triệu đồng để nhà thầu bàn giao xong phần khung nhà, trát tường, điện nước âm và chống thấm. Phần tiền còn lại (khoảng 300 – 500 triệu tùy tài chính) bạn sẽ dùng để mua gạch ốp lát, thiết bị vệ sinh, đèn đóm để thợ lắp đặt.

5. Tại sao đơn giá xây thô lại chênh lệch giữa các nhà thầu?

Nhiều gia chủ khi tìm hiểu có nên xây nhà trọn gói không thường cầm báo giá của 3-4 bên để so sánh. Bạn sẽ thấy có bên báo 3.5 triệu/m2, có bên báo 3.9 triệu/m2. Đừng vội chọn giá rẻ! Sự chênh lệch này nằm ở “Chất lượng ẩn”:

• Vật tư đầu vào: Thép Hòa Phát/Việt Úc đắt hơn thép tổ hợp; Xi măng PC40 đắt hơn PC30; Ống điện nhựa tiền phong xịn đắt hơn ống nhựa gia công tái chế. Nhà thầu giá rẻ thường “rút ruột” bằng cách tráo vật tư kém chất lượng vào tường.
• Tay nghề thợ và Kỹ sư giám sát: Một đội thợ tay nghề cao, xây tường thẳng tắp, đan thép đúng chuẩn sẽ đòi hỏi mức lương cao hơn. Đặc biệt, các nhà thầu uy tín luôn cắt cử Kỹ sư túc trực giám sát, chi phí này được tính vào đơn giá để đổi lấy sự an tâm tuyệt đối cho bạn.

Kết luận

Nắm vững cách tính dự trù trọn gói xây thô 2026 là bước đi đầu tiên giúp bạn làm chủ cuộc chơi xây nhà, không lo bị đội vốn hay bị các nhà thầu không uy tín lừa gạt về diện tích.

Tại Hago Home, chúng tôi tự hào mang đến quy trình báo giá minh bạch đến từng viên gạch. Khách hàng sẽ nhận được bảng bóc tách chi tiết hệ số diện tích và cam kết sử dụng 100% vật tư chính hãng loại 1 (có lưu mẫu để đối chứng). Sự vững chãi của công trình và sự minh bạch trong tài chính chính là lý do hàng ngàn khách hàng tại Hà Nội đã tin tưởng lựa chọn Hago Home.

---