Xây nhà phần thô: Báo giá & Kinh nghiệm “Xương máu…

sophie cunningham nude

Trong xây dựng, người ta thường ví: Nếu phần hoàn thiện (sơn, gạch, nội thất) là “chiếc áo đẹp” thì phần thô (móng, cột, dầm, tường) chính là “cơ thể khỏe mạnh”. Một chiếc áo rách có thể thay thế dễ dàng, nhưng một cơ thể yếu ớt, xương cốt rệu rã thì không thuốc nào chữa được. Chính vì vậy, Xây nhà phần thô là giai đoạn quan trọng bậc nhất, quyết định 90% tuổi thọ và sự an toàn của công trình.

Vậy cụ thể xây thô gồm những hạng mục gì? Đơn giá xây thô năm 2026 biến động ra sao? Làm thế nào để giám sát nhà thầu không “rút ruột” vật tư? Hãy cùng các kỹ sư kết cấu của Hago Home giải mã chi tiết trong bài viết chuyên sâu dưới đây.

1. Hiểu đúng: Xây nhà phần thô gồm những gì?

Rất nhiều gia chủ nhầm lẫn giữa “Xây thô” và “Nhân công hoàn thiện”. Tại Hago Home, hợp đồng xây dựng phần thô được quy định minh bạch như sau:

1.1. Nhà thầu cung cấp 100% Vật tư thô & Nhân công

Hago Home sẽ lo từ A-Z các vật liệu nặng và nhân công cho các hạng mục:

• Phần Móng: Đào đất, gia công lắp dựng cốt thép, đổ bê tông móng (Móng băng/cọc/bè). Xây bể phốt, hố ga.
• Phần Khung (Thân nhà): Gia công lắp dựng cốt thép, cốp pha, đổ bê tông cột, dầm, sàn các tầng, cầu thang, mái.
• Phần Xây trát: Xây tường bao, tường ngăn phòng bằng gạch ống/gạch đặc. Trát tường trong, tường ngoài, cán nền.
• Phần Điện nước âm (M&E): Đi đường ống nước cấp thoát, chôn đế âm điện, đi đường dây điện trong tường, ống luồn dây diện.
• Phần Chống thấm: Thi công chống thấm sàn vệ sinh, ban công, sân thượng (Vật liệu sika/màng khò).

1.2. Phần việc Gia chủ tự lo (Hoặc thuê làm riêng)

Trong gói xây thô, các hạng mục sau chưa bao gồm (Gia chủ mua vật tư, Hago Home hỗ trợ nhân công ốp lát):

• Gạch ốp lát, sàn gỗ.
• Sơn nước, thạch cao.
• Thiết bị vệ sinh (bồn cầu, sen vòi), thiết bị điện (bóng đèn, công tắc).
• Cửa đi, cửa sổ, lan can cầu thang.
• Đá ốp cầu thang, bàn bếp.

2. Tại sao Phần Thô quan trọng hơn Phần Hoàn Thiện?

Nhiều người sẵn sàng chi tiền tỷ mua gạch Ý, thiết bị vệ sinh Đức, nhưng lại mặc cả từng đồng tiền sắt thép. Đây là tư duy sai lầm.

• Sửa được vs Không sửa được: Gạch xấu có thể đục đi lát lại. Nhưng cột bê tông bị rỗng, móng bị lún thì chỉ có nước… đập nhà đi xây lại.
• Ẩn giấu vs Lộ diện: Phần thô sau khi trát vữa sẽ bị che khuất vĩnh viễn. Những lỗi như nối thép sai, đường nước rò rỉ sẽ âm thầm phá hủy ngôi nhà từ bên trong (gây thấm, nứt, tường muối hóa) mà bạn không hề hay biết cho đến khi quá muộn.

3. Tiêu chuẩn Vật tư Phần Thô “Cam kết phạt 50 triệu” tại Hago Home

Hago Home cam kết ghi rõ chủng loại vật tư trong Phụ lục hợp đồng. Nếu phát hiện sai phạm, chúng tôi chịu phạt 50 triệu/lỗi:

Vật tư	Thương hiệu sử dụng	Tiêu chuẩn kỹ thuật
Sắt thép	Hòa Phát / Việt Nhật	Thép chính hãng, có logo dập nổi, đủ zem. Tuyệt đối không dùng thép tổ hợp (thép đa hội).
Xi măng	Insee (Holcim cũ) / Hà Tiên / Bỉm Sơn	Mác PC40 cho bê tông, PC30 cho xây trát.
Gạch xây	Tuynel nhà máy (Tám Quỳnh, Thành Tâm…)	Gạch chín già, màu đỏ sẫm, kích thước chuẩn 8x8x18.
Cát	Cát Vàng (hạt lớn) & Cát Đen (sàng sạch)	Cát vàng cho bê tông. Cát đen sàng sạch bùn đất cho xây trát.
Đá	Đá xanh 1×2, 4×6	Đá sạch, không lẫn tạp chất.
Điện nước	Cadivi, Bình Minh / Tiền Phong	Dây điện lõi đồng nguyên chất. Ống nước chịu nhiệt PPR.

4. Báo giá Xây nhà phần thô 2026 (Cập nhật mới nhất)

Đơn giá xây thô phụ thuộc vào: Diện tích xây dựng (càng lớn càng rẻ), Vị trí (ngõ nhỏ vận chuyển thủ công sẽ đắt hơn), và Kiến trúc (Tân cổ điển đắt hơn Hiện đại).

4.1. Bảng giá tham khảo (Đơn vị: VNĐ/m2 sàn xây dựng)

• Nhà phố hiện đại (Mặt tiền < 5m): 3.600.000 – 3.800.000 đ/m2.
• Nhà phố 2 mặt tiền / Tân cổ điển: 3.800.000 – 4.100.000 đ/m2.
• Biệt thự hiện đại: 4.000.000 – 4.300.000 đ/m2.
• Biệt thự Cổ điển (Nhiều phào chỉ): 4.500.000 – 5.500.000 đ/m2.

4.2. Cách tính diện tích xây dựng (Quy đổi)

• Móng băng: Tính 50% diện tích tầng trệt.
• Móng cọc: Tính 40% diện tích tầng trệt.
• Tầng hầm (sâu 1m – 1.5m): Tính 150% – 170% diện tích.
• Các tầng lầu: Tính 100% diện tích.
• Sân thượng (có mái che): Tính 70% diện tích.
• Mái tôn/Mái bê tông: Tính 50% diện tích.

(Liên hệ Hotline Hago Home để nhận bảng tính dự toán chi tiết cho nhà bạn).

5. So sánh: Nên chọn “Xây thô” hay “Xây trọn gói (Chìa khóa trao tay)”?

Đây là câu hỏi khiến nhiều gia chủ đau đầu. Hãy xem bảng so sánh dưới đây:

Tiêu chí	Gói Xây Thô	Gói Trọn Gói (Chìa khóa trao tay)
Phù hợp với ai?	Gia chủ có thời gian, có gu thẩm mỹ riêng, muốn tự tay chọn gạch, thiết bị vệ sinh. Hoặc gia đình có người quen bán vật liệu hoàn thiện.	Gia chủ bận rộn, muốn sự đồng bộ, chuyên nghiệp và cam kết tiến độ.
Ưu điểm	Linh hoạt tài chính ở giai đoạn sau. Tự do thay đổi chủng loại gạch/sơn phút chót.	Tiết kiệm thời gian. Không lo vật tư thừa thiếu. Bảo hành tổng thể 1 mối.
Nhược điểm	Gia chủ rất mệt vì phải tự đi mua hàng, tự quản lý vật tư hoàn thiện. Dễ bị phát sinh chi phí nếu không biết trả giá.	Phải chốt chọn vật liệu ngay từ đầu.

6. Những rủi ro khi chọn nhà thầu xây thô giá rẻ

Thị trường có những đơn vị báo giá xây thô chỉ 3.0 – 3.2 triệu/m2. Hãy cảnh giác! Để có giá đó, họ buộc phải cắt giảm:

1. Dùng cát bẩn: Cát san lấp rẻ hơn cát vàng 3 lần. Dùng cát này xây trát sẽ khiến tường bị nổ, sần sùi.
2. Rút bớt thép: Đặt thép sàn thưa (A200, A250 thay vì A150). Nguy cơ rung lắc sàn.
3. Bỏ qua quy trình bảo dưỡng: Bê tông đổ xong không tưới nước bảo dưỡng, gạch xây không ngâm nước -> Tường bị nứt chân chim.
4. Cai thầu bỏ chạy: Làm xong phần móng ứng tiền rồi bỏ trốn, để lại công trình dang dở.

7. Quy trình thi công phần thô chuẩn 6 bước tại Hago Home

• Bước 1: Tổ chức công trường. Dựng lán trại, lắp camera giám sát, che chắn công trình.
• Bước 2: Thi công móng & Công trình ngầm. Đào đất, xử lý nền, thi công cốt thép, cốp pha, đổ bê tông móng. Xây bể phốt, hố ga.
• Bước 3: Thi công Thân nhà. Lắp dựng cột, dầm, sàn, cầu thang. Đổ bê tông bằng xe bồn thương phẩm (đảm bảo mác chuẩn).
• Bước 4: Xây tường. Xây tường bao 220mm, tường ngăn 110mm. Đóng lưới mắt cáo chống nứt tại các vị trí tiếp giáp dầm – cột.
• Bước 5: Thi công Điện nước (M&E). Cắt đục tường, đi ống ghen điện, ống nước nóng lạnh (thử áp lực nước 100%).
• Bước 6: Trát tường & Cán nền. Trát tường phẳng, ke góc vuông vắn. Cán nền tạo độ dốc chuẩn cho WC, ban công.

8. Kết luận

Đầu tư vào phần thô là khoản đầu tư thông minh nhất. Một bộ khung vững chắc sẽ giúp bạn yên tâm kê cao gối ngủ suốt 50 năm.

Hago Home tự hào là đơn vị thi công phần thô uy tín với cam kết: “Làm đúng từ những việc nhỏ nhất – Làm thật ăn thật”. Chúng tôi không cạnh tranh bằng giá rẻ, chúng tôi cạnh tranh bằng chất lượng bê tông, bằng đường thẳng của bức tường trát.

Nếu bạn cần tư vấn về dự trù kinh phí hay muốn tham quan các công trình phần thô Hago Home đang thi công, hãy liên hệ ngay.