Diện Tích Sàn Là Gì? Quy Định & Cách Tính Chính Xác Nhấ…

Trong quá trình chuẩn bị xây dựng nhà ở, rất nhiều gia chủ cảm thấy hoang mang trước các thuật ngữ chuyên môn như “diện tích sàn”, “diện tích xây dựng”, hay “diện tích thông thủy”. Đặc biệt, việc hiểu sai về diện tích sàn không chỉ dẫn đến sai lệch trong hồ sơ xin phép xây dựng mà còn khiến bạn bị “hớ” khi tính toán chi phí với nhà thầu.

Vậy thực chất diện tích sàn là gì? Cách tính nào là chuẩn xác nhất theo quy định hiện hành? Bài viết dưới đây của Hagohome sẽ giải mã chi tiết từ A-Z, giúp bạn tự tin kiểm soát ngôi nhà tương lai của mình.

1. Diện tích sàn là gì? Định nghĩa chuẩn xác nhất

Theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 03:2012/BXD về nguyên tắc phân loại, phân cấp công trình dân dụng, công nghiệp và hạ tầng kỹ thuật đô thị:

Diện tích sàn của một tầng là diện tích sàn nằm trong phạm vi mép ngoài của các tường bao thuộc tầng đó. Diện tích này bao gồm cả phần hành lang, ban công, lô gia, giếng trời (nếu có)… thuộc tầng đó.

Hiểu một cách đơn giản hơn:

• Diện tích sàn: Là tổng diện tích có thể sử dụng được của một tầng (bao gồm cả tường bao quanh).

• Tổng diện tích sàn của ngôi nhà: Là tổng cộng diện tích sàn của tất cả các tầng (tầng hầm, tầng trệt, các tầng lầu, tầng áp mái, tầng tum…).

Ví dụ minh họa:

Bạn xây dựng một ngôi nhà trên mảnh đất 100m². Bạn xây 1 trệt và 2 lầu (giả sử diện tích xây dựng mỗi tầng đều là 80m²).

$\rightarrow$ Tổng diện tích sàn = 80m² (trệt) + 80m² (lầu 1) + 80m² (lầu 2) = 240m².

Lưu ý quan trọng: Con số 240m² này chính là dữ liệu để cơ quan chức năng cấp giấy phép xây dựng và để nhà thầu báo giá thi công phần thô cho bạn.

2. Phân biệt “Diện tích sàn xây dựng” và “Diện tích sử dụng”

Rất nhiều người nhầm lẫn hai khái niệm này là một. Tuy nhiên, trong thực tế thi công và giao dịch bất động sản, chúng có ý nghĩa hoàn toàn khác nhau:

3. Quy định về cách tính diện tích sàn xây dựng chuẩn

Để đảm bảo tính pháp lý và minh bạch trong chi phí, Bộ Xây dựng đã có những quy định cụ thể về cách tính diện tích sàn. Dưới đây là cách tính thông dụng nhất hiện nay:

3.1. Công thức tổng quát

Trong đó, các nhà thầu thường áp dụng Hệ số quy đổi để tính giá thành thi công. Ví dụ, móng nhà không phải là sàn nhưng vẫn tốn chi phí vật tư, nhân công nên sẽ được quy đổi bằng 30-50% diện tích sàn.

3.2. Cách tính chi tiết từng hạng mục (Tham khảo)

• Phần có mái che: Tính 100% diện tích (trệt, lầu, tum, sân thượng có mái).

• Phần không có mái che nhưng có lát gạch nền: Tính 50% diện tích (sân thượng không mái, sân phơi).

• Ô trống trong nhà (Thông tầng/Giếng trời):

  • Nếu diện tích < 8m²: Tính 100% diện tích.

  • Nếu diện tích > 8m²: Tính 50% diện tích.

• Phần móng: Tính 30% – 50% diện tích tầng trệt (tùy loại móng đơn, băng hay cọc).

• Phần mái:

  • Mái tôn: Tính 15% – 30% diện tích.

  • Mái ngói hệ vì kèo: Tính 70% diện tích nghiêng của mái.

  • Mái bê tông cốt thép: Tính 50% diện tích.

Xem thêm: Tại sao nên xây nhà trọn gói?

4. Tại sao cần xác định chính xác diện tích sàn?

Việc nắm rõ diện tích sàn không chỉ là “biết cho vui” mà ảnh hưởng trực tiếp đến túi tiền và tiến độ công trình của bạn:

1. Dự toán chi phí chính xác: Đơn giá xây dựng hiện nay (ví dụ: 6.000.000đ/m²) đều nhân với Tổng diện tích sàn quy đổi. Nếu bạn không biết cách tính, bạn có thể bị đội chi phí lên hàng trăm triệu đồng.

2. Xin giấy phép xây dựng: Trong hồ sơ xin phép, “Tổng diện tích sàn” là thông số bắt buộc. Nếu kê khai sai, bạn có thể bị từ chối cấp phép hoặc bị phạt khi hoàn công.

3. Lựa chọn vật liệu phù hợp: Biết chính xác diện tích sàn giúp bạn tính toán lượng gạch lát nền, sơn tường, trần thạch cao… tránh mua thừa hoặc thiếu gây lãng phí.

5. Câu hỏi thường gặp về diện tích sàn

Hỏi: Ban công có được tính vào diện tích sàn không?

Đáp: Có. Theo quy định, ban công vẫn thuộc phạm vi công trình và được tính vào tổng diện tích sàn xây dựng (thường tính 100% nếu có mái che và 50-70% nếu không có mái che tùy thỏa thuận với nhà thầu).

Hỏi: Tầng hầm tính diện tích như thế nào?

Đáp: Tầng hầm có chi phí thi công cao hơn do phải đào đất, vận chuyển và chống thấm kỹ. Do đó, hệ số tính diện tích sàn hầm thường từ 150% – 200% so với diện tích sàn thông thường.

Hỏi: Cầu thang tính vào diện tích tầng nào?

Đáp: Cầu thang thuộc tầng nào thì tính vào diện tích sàn của tầng đó. Về cơ bản, nó nằm trong “phủ bì” của sàn nên đã được tính trọn gói 100%.

Kết luận

Hy vọng qua bài viết trên, bạn đã hiểu rõ diện tích sàn là gì cũng như cách tính toán chính xác để áp dụng cho ngôi nhà của mình. Xây nhà là việc trọng đại, việc trang bị kiến thức chuẩn sẽ giúp bạn chủ động kiểm soát ngân sách và tránh những tranh cãi không đáng có với đơn vị thi công.

Nếu bạn đang cần tư vấn thiết kế hoặc tính toán chi phí xây dựng chi tiết, hãy liên hệ ngay với Hagohome qua hotline 0934236326 để được hỗ trợ miễn phí!